🏙️ 부동산학 총론 · 부동산경제론 · 시장론 · 정책론

1. 부동산의 복합개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①법률적 측면에서 부동산은 협의의 부동산과 광의의 부동산으로 구분된다.
2. ②경제적 측면에서 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재 등으로 파악된다.
3. ③기술적 측면에서 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 파악된다.
4. ④광의의 부동산은 협의의 부동산에 준부동산을 포함시킨 개념이다.
5. ⑤복합부동산은 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 측면을 함께 파악하는 개념이다.

①은 옳다. 법률적 개념은 「민법」상의 협의의 부동산과 준부동산까지 포함하는 광의의 부동산으로 나뉜다. ②는 옳다. 경제적 개념으로서 부동산은 자산, 자본, 생산요소, 소비재(상품)로 파악된다. ③은 옳다. 기술적(물리적) 개념으로서 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경으로 파악된다. ④는 옳다. 광의의 부동산 = 협의의 부동산 + 준부동산이다. ⑤는 옳지 않다. 법률적ㆍ경제적ㆍ기술적 측면을 함께 파악하는 것은 부동산의 복합개념이고, 복합부동산은 토지와 건물이 결합되어 하나의 부동산으로 거래되거나 평가되는 것을 말한다.

2. 토지의 정착물에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 일반적인 부동산학 이론에 따름)

1. ①건물은 토지와 별개의 부동산으로 취급되는 독립정착물에 해당한다.
2. ②축대, 돌담, 도로의 포장은 토지와 독립하여 거래되는 독립정착물이다.
3. ③임차인이 영업 목적으로 설치한 진열대는 건물의 구성부분으로 본다.
4. ④명인방법을 갖춘 수목의 집단은 토지의 구성부분으로만 거래될 수 있다.
5. ⑤가식 중인 수목은 토지에 심어져 있으므로 종속정착물로 취급된다.

①은 옳다. 「민법」 제99조제1항에 따라 토지 및 그 정착물은 부동산이며, 건물은 토지와 별개의 부동산으로 다루어지는 독립정착물이다. ②는 옳지 않다. 축대, 돌담, 도로의 포장은 토지의 구성부분으로서 토지와 함께 거래되는 종속정착물이다. ③은 옳지 않다. 임차인이 영업 목적으로 설치한 진열대 등 임차인 정착물(거래정착물)은 임대차 종료 시 제거할 수 있는 동산으로 취급된다. ④는 옳지 않다. 명인방법을 갖춘 수목의 집단은 토지와 독립하여 거래의 객체가 될 수 있다. ⑤는 옳지 않다. 가식(假植) 중인 수목은 일시적으로 심어 둔 것으로서 동산으로 취급된다.

3. 어떤 물건을 동산으로 볼 것인지 토지의 정착물로 볼 것인지를 판단하는 일반적인 기준으로 옳지 않은 것은?

1. ①물건이 부착된 방법, 즉 제거할 때 손상이 생기는지를 고려한다.
2. ②물건의 성격이 그 부동산의 용도에 맞게 제작되었는지를 고려한다.
3. ③물건을 설치한 자가 영구적으로 설치하려 했는지를 고려한다.
4. ④물건을 설치한 자와 부동산 소유자 사이의 관계를 고려한다.
5. ⑤물건을 구입하고 설치하는 데 든 비용의 크기를 고려한다.

정착물 여부는 일반적으로 ① 부착의 방법(제거 시 물리적 손상 여부), ② 물건의 성격(부동산 용도에의 적합성), ③ 설치자의 의도(영구적 설치 의사), ④ 당사자 간의 관계(소유자인지 임차인인지 등)를 기준으로 판단한다. 따라서 ①, ②, ③, ④는 옳다. ⑤는 옳지 않다. 물건의 구입ㆍ설치 비용의 크기는 정착물 여부를 판단하는 일반적인 기준이 아니다.

4. 토지의 종속정착물에 해당하는 것을 모두 고른 것은? (단, 일반적인 부동산학 이론에 따름) ㄱ. 토지의 경계에 쌓은 돌담 ㄴ. 소유권보존등기를 마친 입목 ㄷ. 토지 위에 시공된 도로의 포장 ㄹ. 토지 위에 신축된 건물

1. ①ㄱ, ㄴ
2. ②ㄱ, ㄷ
3. ③ㄴ, ㄹ
4. ④ㄷ, ㄹ
5. ⑤ㄱ, ㄷ, ㄹ

ㄱ. 해당한다. 돌담은 토지의 구성부분인 종속정착물이다. ㄴ. 해당하지 않는다. 소유권보존등기를 마친 입목은 토지와 독립하여 거래될 수 있는 독립정착물(준부동산)이다. ㄷ. 해당한다. 도로의 포장은 토지와 일체로 거래되는 종속정착물이다. ㄹ. 해당하지 않는다. 건물은 토지와 별개의 부동산으로 취급되는 독립정착물이다. 따라서 정답은 ㄱ, ㄷ(②)이다.

5. 부동산의 법률적 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①협의의 부동산에는 「민법」상 부동산 외에 공장재단과 광업재단이 포함된다.
2. ②「민법」상 토지 및 그 정착물은 부동산이고, 그 외의 물건은 동산이다.
3. ③「민법」상 토지소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
4. ④준부동산은 등기ㆍ등록으로 공시되어 부동산에 준하여 취급되는 재산이다.
5. ⑤광의의 부동산은 「민법」상 부동산에 준부동산을 더한 개념으로 이해된다.

①은 옳지 않다. 협의의 부동산은 「민법」 제99조제1항의 토지 및 그 정착물을 말하고, 공장재단ㆍ광업재단은 준부동산으로서 광의의 부동산에 포함된다. ②는 옳다. 「민법」 제99조제1항ㆍ제2항. ③은 옳다. 「민법」 제212조. ④는 옳다. 준부동산(의제부동산)은 등기ㆍ등록으로 공시되어 부동산에 준하여 취급되는 동산이나 동산과 일체로 된 재산을 말한다. ⑤는 옳다. 광의의 부동산 = 협의의 부동산 + 준부동산이다.

6. 준부동산에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 일반적인 부동산학 이론에 따름)

1. ①자동차와 건설기계는 등기를 통하여 소유권의 득실변경을 공시한다.
2. ②항공기는 부동산이 아니므로 저당권의 목적이 될 수 있는 여지가 없다.
3. ③공장재단은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 기업재산이다.
4. ④입목은 소유권보존등기를 하더라도 토지의 구성부분으로만 취급된다.
5. ⑤준부동산은 공시방법을 갖추지 않아도 부동산에 준하여 취급된다.

①은 옳지 않다. 자동차와 건설기계는 등기가 아니라 등록으로 공시한다. ②는 옳지 않다. 항공기는 등록으로 공시되며 특별법에 따라 저당권의 목적이 될 수 있어 준부동산으로 분류된다. ③은 옳다. 공장재단은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 등기를 통해 소유권과 저당권의 목적이 된다. ④는 옳지 않다. 소유권보존등기를 받은 입목은 토지와 분리하여 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다. ⑤는 옳지 않다. 준부동산은 등기ㆍ등록이라는 공시방법을 갖추었기 때문에 부동산에 준하여 취급된다.

7. 준부동산에 해당하지 않는 것은? (단, 일반적인 부동산학 이론에 따름)

1. ①소유권보존등기를 마친 입목
2. ②등기부에 등기를 한 공장재단
3. ③등록원부에 등록한 자동차
4. ④명인방법만 갖춘 수목 집단
5. ⑤등기부에 등기를 한 광업재단

준부동산은 등기ㆍ등록으로 공시되어 부동산에 준하여 취급되는 동산이나 재산의 집합이다. ①의 입목, ②의 공장재단, ③의 자동차, ⑤의 광업재단은 모두 등기 또는 등록으로 공시되므로 준부동산에 해당한다. ④는 해당하지 않는다. 명인방법만을 갖춘 수목의 집단은 관습법상 토지와 독립된 정착물로 거래될 수 있으나 등기ㆍ등록으로 공시되는 것이 아니어서 준부동산으로 분류하지 않는다.

8. 필지와 획지에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①필지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 가리키는 경제적 개념이다.
2. ②획지는 지적공부에 등록하여야 비로소 그 범위가 성립할 수 있는 단위이다.
3. ③필지는 토지의 이용 상황에 따라 그 경계가 수시로 달라지는 단위이다.
4. ④여러 필지가 합쳐져 하나의 획지로 이용되는 경우가 있을 수 있다.
5. ⑤획지는 감정평가에서 고려되지 않는 순수한 행정상의 구획 단위이다.

①은 옳지 않다. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위로서 법적 개념이다. ②는 옳지 않다. 획지는 지적공부에 등록되는 단위가 아니라 인위적ㆍ자연적ㆍ행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는, 가격수준이 비슷한 일단의 토지로서 경제적 개념이다. ③은 옳지 않다. 필지의 경계는 지적공부에 등록되어 소유권의 범위를 정하므로 이용 상황에 따라 수시로 달라지지 않으며, 이용 상황에 따라 달라지는 것은 획지의 범위이다. ④는 옳다. 여러 필지가 하나의 획지를 이룰 수도 있고, 하나의 필지가 둘 이상의 획지로 이용될 수도 있다. ⑤는 옳지 않다. 획지는 가격수준이 비슷한 토지의 범위로서 감정평가에서 가격 판정의 단위가 되는 경제적 개념이다.

9. 토지 관련 용어에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ( ㄱ ): 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지 ( ㄴ ): 건축물 등의 용도로 이용되고 있는 토지로서 건물이 들어서 있는 토지

1. ①ㄱ: 공지, ㄴ: 나지
2. ②ㄱ: 공지, ㄴ: 건부지
3. ③ㄱ: 나지, ㄴ: 건부지
4. ④ㄱ: 나지, ㄴ: 공지
5. ⑤ㄱ: 소지, ㄴ: 건부지

ㄱ은 나지(裸地)이다. 나지는 건물 등 정착물이 없고 사법상의 권리도 설정되어 있지 않은 토지로서, 공법상의 제한은 받을 수 있다. ㄴ은 건부지(建敷地)이다. 공지는 건부지 중 건폐율 등의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨 둔 토지이고, 소지는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태의 토지이다. 따라서 ①, ②, ④, ⑤는 옳지 않고, 정답은 ㄱ: 나지, ㄴ: 건부지(③)이다.

10. 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 토지이다.
2. ②공지는 지가 상승만을 기대하고 장기간 방치하는 도시 내의 토지이다.
3. ③빈지는 소유권이 인정되지 않으나 이용 실익이 있는 해변의 토지이다.
4. ④포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지이다.
5. ⑤법지는 소유권은 인정되나 활용 실익이 적거나 없는 경사진 토지이다.

①은 옳다. 맹지(盲地)는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 토지이다. ②는 옳지 않다. 지가 상승만을 기대하고 장기간 방치하는 도시 내의 토지는 공한지이다. 공지(空地)는 건부지 중 건폐율ㆍ용적률 등의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨 둔 토지이다. ③은 옳다. 빈지(濱地)는 바다와 육지 사이의 해변 토지로서 소유권은 인정되지 않으나 활용 실익이 있다. ④는 옳다. 포락지(浦落地)는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠기거나 하천으로 변한 토지이다. ⑤는 옳다. 법지(法地)는 택지 경계와 인접한 경사진 토지로서 소유권은 인정되나 활용 실익이 적거나 없다.

11. 후보지와 이행지에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①후보지는 택지지역 내에서 주거지역이 상업지역으로 전환 중인 토지이다.
2. ②이행지는 농지지역에서 택지지역으로 용도가 전환되고 있는 토지이다.
3. ③후보지는 택지ㆍ농지ㆍ임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환 중인 토지이다.
4. ④이행지는 용도 전환이 이미 완료되어 새로운 용도로 이용 중인 토지이다.
5. ⑤이행지는 임지지역에서 농지지역으로 용도가 전환되고 있는 토지이다.

후보지는 택지지역ㆍ농지지역ㆍ임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지이고, 이행지는 각 지역 내에서 세분된 지역 상호 간에 용도가 전환되고 있는 토지이다. ①은 옳지 않다. 택지지역 내 주거지역에서 상업지역으로의 전환은 이행지에 해당한다. ②는 옳지 않다. 농지지역에서 택지지역으로의 전환은 후보지에 해당한다. ③은 옳다. ④는 옳지 않다. 이행지는 전환이 진행 중인 토지이며 전환이 완료된 토지가 아니다. ⑤는 옳지 않다. 임지지역에서 농지지역으로의 전환은 후보지에 해당한다.

12. 토지 관련 용어의 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①표준지는 지가 공시를 위해 가치형성요인이 유사한 토지 중 선정한 토지이다.
2. ②일단지는 용도상 불가분 관계라도 필지가 둘 이상이면 성립할 수 없다.
3. ③휴한지는 지력 회복을 위하여 정상적으로 쉬게 하는 농지를 말한다.
4. ④표본지는 지가변동률의 조사ㆍ산정을 위해 선정한 대표성 있는 토지이다.
5. ⑤유휴지는 활용할 수 있음에도 바람직하지 못하게 놀리는 토지이다.

①은 옳다. 표준지는 지가 공시를 위하여 가치형성요인이 같거나 유사한 토지 중에서 선정한 토지이다. ②는 옳지 않다. 일단지는 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 말하므로 필지가 둘 이상이어도 성립한다. ③은 옳다. 휴한지는 지력 회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 농지이다. ④는 옳다. 표본지는 지가변동률 조사ㆍ산정을 위하여 선정한 대표성 있는 토지로서 표준지와 구별된다. ⑤는 옳다. 유휴지는 바람직하지 못하게 놀리는 토지로서 정상적으로 쉬게 하는 휴한지와 구별된다.

13. 택지와 부지 등 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용 건축물을 지을 수 있도록 조성된 토지이다.
2. ②공지는 건부지 중 건폐율 등의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨 둔 토지이다.
3. ③선하지는 고압선 아래의 토지로서 이용상 제한을 받을 수 있는 토지이다.
4. ④소지는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태에 있는 토지를 말한다.
5. ⑤택지는 부지보다 넓은 개념으로서 하천ㆍ도로 등의 부지를 포함한다.

①은 옳다. 택지는 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등 건축물을 지을 수 있는 용도로 조성된 토지이다. ②는 옳다. 공지(空地)는 건부지 중 건폐율ㆍ용적률 등의 제한으로 건물을 짓지 않고 남겨 둔 토지이다. ③은 옳다. 선하지는 고압선 아래의 토지로서 이용에 제한을 받을 수 있다. ④는 옳다. 소지(素地)는 택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태의 토지이다. ⑤는 옳지 않다. 부지는 건축용지 외에 하천ㆍ철도ㆍ도로 등 일정한 용도에 제공되는 바닥토지를 포괄하는 개념으로서 택지보다 넓으며, 하천ㆍ도로의 바닥토지는 택지가 아니라 부지에 포함된다.

14. 토지 관련 용어에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ( ㄱ ): 택지이용의 최원방권에 위치하는 토지 ( ㄴ ): 도시 내의 토지로서 지가 상승만을 기대하고 투기 목적으로 장기간 방치하는 토지

1. ①ㄱ: 한계지, ㄴ: 공한지
2. ②ㄱ: 한계지, ㄴ: 유휴지
3. ③ㄱ: 후보지, ㄴ: 공한지
4. ④ㄱ: 후보지, ㄴ: 휴한지
5. ⑤ㄱ: 이행지, ㄴ: 유휴지

ㄱ은 한계지이다. 한계지는 택지이용의 최원방권에 위치하는 토지를 말하며, 후보지(지역 간 전환 중인 토지)나 이행지(지역 내 세분된 용도 간 전환 중인 토지)와 다르다. ㄴ은 공한지이다. 유휴지는 바람직하지 못하게 놀리는 토지 일반을, 휴한지는 지력 회복을 위해 정상적으로 쉬게 하는 농지를 말한다. 따라서 ②, ③, ④, ⑤는 옳지 않고, 정답은 ㄱ: 한계지, ㄴ: 공한지(①)이다.

15. 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ㄱ. 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 하천으로 변한 토지를 포함한다. ㄴ. 법지는 택지의 경계와 인접한 경사진 부분으로서 활용 실익이 적은 토지이다. ㄷ. 맹지는 도로에 직접 접하지 않아 건축물의 건축에 제약을 받을 수 있는 토지이다. ㄹ. 건부지는 건부감가가 발생할 여지가 없으므로 나지보다 높게 평가된다. ㅁ. 획지는 지적공부에 하나의 지번을 붙여 등록하는 토지의 법적 단위이다.

1. ①1개
2. ②2개
3. ③3개
4. ④4개
5. ⑤5개

ㄱ. 옳다. 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠기거나 하천으로 변한 토지이다. ㄴ. 옳다. ㄷ. 옳다. 맹지는 도로에 직접 연결되지 않아 건축 등 이용에 제약을 받을 수 있다. ㄹ. 옳지 않다. 건부지는 건물이 최유효이용에 미달하는 등의 이유로 나지보다 낮게 평가되는 건부감가가 발생할 수 있다. ㅁ. 옳지 않다. 하나의 지번을 붙여 등록하는 법적 단위는 필지이고, 획지는 가격수준이 비슷한 일단의 토지로서 경제적 개념이다. 옳은 것은 ㄱ, ㄴ, ㄷ의 3개이다.

16. 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 필로티 구조 및 지하층에 관한 층수 산정 특례는 고려하지 않음)

1. ①다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 4개 층 이하인 주택이다.
2. ②연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하고 5개 층 이하인 주택이다.
3. ③아파트는 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이상인 주택으로서 공동주택에 속하는 주택이다.
4. ④다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 속하는 주택이다.
5. ⑤다중주택은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하인 주택으로서 공동주택에 속하는 주택이다.

「건축법 시행령」 제3조의5에 따른 별표 1 기준이다. ①은 옳다. 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 층수가 4개 층 이하인 주택이다. ②는 옳지 않다. 연립주택은 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개 층 이하인 주택이다(5개 층이 아님). ③은 옳지 않다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택이다. ④는 옳지 않다. 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택이지만 단독주택에 속한다. ⑤는 옳지 않다. 다중주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고 단독주택에 속한다.

17. 건축법령상 용도별 건축물의 종류의 분류로 옳지 않은 것은?

1. ①취사시설을 설치하지 않은 다중주택은 단독주택에 속한다.
2. ②19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택은 단독주택에 속한다.
3. ③학생 등을 위하여 사용하는 일반기숙사는 공동주택에 속한다.
4. ④일부 구획에서 숙식을 할 수 있는 오피스텔은 공동주택에 속한다.
5. ⑤주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 아파트는 공동주택에 속한다.

「건축법 시행령」 제3조의5에 따른 별표 1 기준이다. ①은 옳다. 다중주택(취사시설을 설치하지 않은 것)은 단독주택에 속한다. ②는 옳다. 다가구주택은 19세대 이하가 거주할 수 있는 단독주택이다. ③은 옳다. 기숙사(일반기숙사ㆍ임대형기숙사)는 공동주택에 속한다. ④는 옳지 않다. 오피스텔은 업무를 주로 하며 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 업무시설(일반업무시설)에 속한다. ⑤는 옳다.

18. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 각 공유자의 공용부분에 대한 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다. ㄴ. 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기를 하여야 그 효력이 생긴다. ㄷ. 구분소유자는 규약으로 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. ㄹ. 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도와 계단은 규약으로써 구분소유권의 목적으로 할 수 있다.

1. ①ㄱ
2. ②ㄱ, ㄷ
3. ③ㄴ, ㄹ
4. ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ⑤ㄴ, ㄷ, ㄹ

ㄱ. 옳다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제12조제1항. ㄴ. 옳지 않다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제13조제3항은 공용부분에 관한 물권의 득실변경에 등기가 필요하지 아니하다고 정한다. ㄷ. 옳다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조제2항. ㄹ. 옳지 않다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조제1항에 따라 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단 등 구조상 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 따라서 정답은 ㄱ, ㄷ(②)이다.

19. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 용어의 정의로 옳은 것은?

1. ①전유부분은 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하며 공용부분과 구별된다.
2. ②대지사용권은 구분소유자가 건물의 대지를 관리하기 위하여 가지는 권리이다.
3. ③공용부분에는 전유부분에 속하는 건물의 부속물이 포함되는 것으로 본다.
4. ④건물의 대지는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지로 한정된다.
5. ⑤구분소유권은 규약으로 공용부분이 된 건물부분을 목적으로 하는 소유권이다.

①은 옳다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제3호. ②는 옳지 않다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이다(같은 조 제6호). ③은 옳지 않다. 공용부분은 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 등을 말한다(같은 조 제4호). ④는 옳지 않다. 건물의 대지에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제4조에 따라 규약으로 건물의 대지로 된 토지도 포함된다(제2조제5호). ⑤는 옳지 않다. 구분소유권의 목적에서 규약 등에 따라 공용부분으로 된 것은 제외된다(제2조제1호).

20. 공인중개사법상 중개 및 중개대상물에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지는 「공인중개사법」에 따른 중개대상물의 하나에 해당한다.
2. ②건축물 그 밖의 토지의 정착물은 법에 따른 중개대상물에 해당한다.
3. ③대통령령으로 정하는 재산권 및 물건도 중개대상물이 될 수 있다.
4. ④중개는 중개대상물에 관한 권리의 득실변경 행위를 알선하는 것이다.
5. ⑤중개업은 보수 없이 타인의 의뢰로 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

①, ②, ③은 옳다. 「공인중개사법」 제3조는 중개대상물을 1. 토지, 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건으로 정한다. ④는 옳다. 「공인중개사법」 제2조제1호에 따라 중개는 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이다. ⑤는 옳지 않다. 같은 조 제3호에 따라 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

21. 공인중개사법상 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 개업공인중개사는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. ㄴ. 개업공인중개사인 법인의 임원으로서 공인중개사인 자는 소속공인중개사에 포함된다. ㄷ. 중개보조원은 공인중개사인 자로서 개업공인중개사의 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

1. ①ㄱ
2. ②ㄷ
3. ③ㄱ, ㄴ
4. ④ㄴ, ㄷ
5. ⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ

ㄱ. 옳다. 「공인중개사법」 제2조제4호. ㄴ. 옳다. 같은 조 제5호는 소속공인중개사에 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다. ㄷ. 옳지 않다. 같은 조 제6호에 따라 중개보조원은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 자이다. 따라서 정답은 ㄱ, ㄴ(③)이다.

22. 부동산 소유권의 공적 제한과 사적 제한에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①「민법」상 소유자는 법률의 범위내에서 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있다.
2. ②용도지역의 지정에 따른 건축물의 용도 제한은 소유권의 공적 제한에 해당한다.
3. ③지상권의 설정으로 토지소유자의 이용이 제약되는 것은 사적 제한에 해당한다.
4. ④「민법」상 상린관계에 관한 규정에 따른 제약은 소유권의 공적 제한에 해당한다.
5. ⑤공익사업을 위한 토지의 수용은 토지소유권에 대한 공적 제한에 해당한다.

①은 옳다. 「민법」 제211조. ②는 옳다. 용도지역 지정에 따른 행위 제한은 공법에 의한 공적 제한이다. ③은 옳다. 지상권 등 제한물권의 설정은 사법상의 법률관계에 따른 사적 제한이다. ④는 옳지 않다. 「민법」상 상린관계(예: 「민법」 제242조의 경계선 부근 건축 제한)는 사법에 의한 사적 제한에 해당한다. ⑤는 옳다. 공익사업을 위한 수용은 공법에 의한 공적 제한이다.

23. 민법상 토지소유권의 제한에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 특별한 관습은 없는 것으로 함)

1. ①건물을 축조할 때에는 경계로부터 1미터 이상의 거리를 두어야 한다.
2. ②우물을 파는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 한다.
3. ③지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 3분의 1 이상의 거리를 두어야 한다.
4. ④경계 거리를 위반한 건물이 완성된 후에도 그 철거를 청구할 수 있다.
5. ⑤주위토지통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상할 의무를 지지 않는다.

①은 옳지 않다. 「민법」 제242조제1항은 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두도록 정한다. ②는 옳다. 「민법」 제244조제1항. ③은 옳지 않다. 같은 항은 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두도록 정한다. ④는 옳지 않다. 「민법」 제242조제2항 단서에 따라 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ⑤는 옳지 않다. 「민법」 제219조제2항에 따라 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다.

24. 민법상 토지소유권의 범위에 관한 규정이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 토지의 소유권은 ( ㄱ ) 범위내에서 토지의 ( ㄴ )에 미친다.

1. ①ㄱ: 법령이 허용하는, ㄴ: 상하
2. ②ㄱ: 법령이 허용하는, ㄴ: 지표
3. ③ㄱ: 정당한 이익있는, ㄴ: 지표
4. ④ㄱ: 정당한 이익있는, ㄴ: 상하
5. ⑤ㄱ: 용도지역이 정한, ㄴ: 지상

「민법」 제212조는 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다고 정한다. 따라서 ㄱ은 정당한 이익있는, ㄴ은 상하이다. 토지소유권은 지표에 한정되지 않고 정당한 이익이 있는 범위에서 공중과 지하에도 미치므로 ①, ②, ③, ⑤는 옳지 않다.

25. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 국토의 용도 구분에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①국토는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.
2. ②도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되는 지역이다.
3. ③농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 등의 지역이다.
4. ④자연환경보전지역은 수자원ㆍ해안ㆍ생태계 등의 보전에 필요한 지역이다.
5. ⑤관리지역은 도시지역의 인구를 수용하기 위하여 지정하는 개발제한구역이다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 기준이다. ①은 옳다. 국토는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 용도지역으로 구분된다. ②는 옳다(같은 조 제1호). ③은 옳다. 농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 등으로서 농림업 진흥과 산림 보전에 필요한 지역이다(같은 조 제3호). ④는 옳다(같은 조 제4호). ⑤는 옳지 않다. 관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역으로서 용도지역의 하나이며, 개발제한구역은 용도구역이다.

26. 토지의 부동성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동산시장을 국지화하여 지역마다 가격이 다르게 형성되게 한다.
2. ②부동산 활동을 임장활동이 되게 하고 지역분석의 필요성을 낳는다.
3. ③토지의 물리적 공급을 불가능하게 하여 공급곡선을 수직으로 만든다.
4. ④동산과 부동산을 구별하는 근거가 되며 공시방법을 달리하게 한다.
5. ⑤외부효과를 발생시켜 주변 환경의 변화가 가치에 영향을 미치게 한다.

①은 옳다. 부동성으로 부동산시장은 국지적 시장이 되고 지역에 따라 가격이 달라진다. ②는 옳다. 부동성은 임장활동과 지역분석의 근거가 된다. ③은 옳지 않다. 토지의 물리적 공급을 불가능하게 하여 물리적 공급곡선을 수직으로 만드는 것은 부증성이다. ④는 옳다. 부동성은 동산과 부동산을 구별하는 근거이며, 부동산은 등기, 동산은 점유로 공시한다. ⑤는 옳다. 부동성(및 인접성)은 외부효과의 근거가 된다.

27. 토지의 영속성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①소유 이익과 이용 이익을 분리할 수 있게 하여 임대차시장의 근거가 된다.
2. ②토지에 물리적 감가와 경제적 감가가 모두 발생하지 않는 근거가 된다.
3. ③토지에 대한 단기적 배려를 중시하게 하여 투기적 거래를 억제하게 한다.
4. ④토지의 용도를 다양하게 하여 최유효이용을 판단하는 근거가 된다.
5. ⑤일물일가의 법칙이 적용되지 않게 하여 개별분석의 근거가 된다.

①은 옳다. 영속성으로 토지는 사용해도 소모되지 않으므로 소유 이익과 이용 이익을 분리하여 타인에게 이용시킬 수 있고, 이는 임대차시장 발달의 근거가 된다. ②는 옳지 않다. 영속성으로 토지에는 물리적 감가가 발생하지 않지만, 주변 환경 변화 등에 따른 경제적 감가는 발생할 수 있다. ③은 옳지 않다. 영속성은 장기적 배려를 요구한다. ④는 옳지 않다. 최유효이용 판단의 근거는 용도의 다양성이다. ⑤는 옳지 않다. 일물일가 법칙의 적용 배제와 개별분석의 근거는 개별성이다.

28. 토지의 부증성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①토지의 희소성 문제를 야기하여 토지이용의 집약화를 요구하게 한다.
2. ②토지의 물리적 공급곡선을 수직으로 만드는 근거가 되는 특성이다.
3. ③지대 또는 지가를 상승시키는 원인이 되며 토지공개념의 근거가 된다.
4. ④용도 전환을 통한 토지의 경제적 공급도 불가능하게 하는 근거가 된다.
5. ⑤생산비의 법칙이 적용되지 않게 하여 토지에 원가법 적용을 어렵게 한다.

①은 옳다. 부증성은 희소성의 원인이 되어 토지이용의 집약화를 요구한다. ②는 옳다. 부증성으로 토지의 물리적 공급량은 고정되어 물리적 공급곡선은 수직이 된다. ③은 옳다. ④는 옳지 않다. 토지의 물리적 공급은 불가능하지만, 용도 전환 등을 통한 경제적(용도적) 공급은 가능하다. ⑤는 옳다. 토지는 생산할 수 없으므로 생산비의 법칙이 적용되지 않고 재조달원가를 구하기 어렵다.

29. 토지의 개별성에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동산 가격을 표준화하기 쉽게 하여 일물일가의 법칙이 적용되게 한다.
2. ②부동산 간의 비교를 어렵게 하여 개별분석과 사례 보정이 필요하게 한다.
3. ③부동산시장을 지역별로 분리하여 국지화시키는 직접적인 근거가 된다.
4. ④소유 이익과 이용 이익의 분리를 가능하게 하여 임대차의 근거가 된다.
5. ⑤토지의 물리적 공급을 제약하여 지가 상승의 직접적인 원인이 된다.

①은 옳지 않다. 개별성으로 부동산 가격은 표준화가 어렵고 일물일가의 법칙이 적용되지 않는다. ②는 옳다. 개별성은 개별분석의 필요성과 거래사례 등의 개별요인 비교ㆍ보정의 근거가 된다. ③은 옳지 않다. 시장의 국지화는 부동성의 파생 현상이다. ④는 옳지 않다. 소유 이익과 이용 이익의 분리는 영속성의 파생 현상이다. ⑤는 옳지 않다. 물리적 공급의 제약은 부증성의 파생 현상이다.

30. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①인접성은 토지의 협동적 이용과 외부효과가 발생하는 근거가 된다.
2. ②용도의 다양성은 최유효이용 판단과 용도 간 경쟁의 근거가 된다.
3. ③병합ㆍ분할의 가능성은 이용 목적에 따라 토지의 규모를 조정할 수 있게 한다.
4. ④위치의 가변성은 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치가 변할 수 있음을 뜻한다.
5. ⑤영속성은 토지의 지리적 위치가 고정되어 있다는 것을 뜻하는 특성이다.

①은 옳다. 인접성(연결성)은 다른 토지와 연결되어 있다는 특성으로 협동적 이용과 외부효과의 근거가 된다. ②는 옳다. ③은 옳다. 토지는 이용 목적에 따라 여러 필지를 합치거나 하나의 필지를 나누어 그 규모를 조정할 수 있다. ④는 옳다. 인문적 특성인 위치의 가변성은 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치의 변화를 말한다. ⑤는 옳지 않다. 지리적 위치가 고정되어 있다는 특성은 부동성이며, 영속성은 토지가 사용이나 시간의 흐름에 의해 소모ㆍ마멸되지 않는 특성이다.

31. 토지의 특성과 그 파생 현상의 연결로 옳은 것은?

1. ①부증성 - 소유 이익과 이용 이익의 분리
2. ②부동성 - 부동산시장의 국지화와 지역분석
3. ③영속성 - 일물일가 법칙의 적용 배제
4. ④개별성 - 물리적 공급곡선의 수직화
5. ⑤인접성 - 물리적 감가상각의 적용 배제

①은 옳지 않다. 소유 이익과 이용 이익의 분리는 영속성의 파생 현상이다. ②는 옳다. 부동성은 시장의 국지화와 지역분석의 근거가 된다. ③은 옳지 않다. 일물일가 법칙의 적용 배제는 개별성의 파생 현상이다. ④는 옳지 않다. 물리적 공급곡선의 수직화는 부증성의 파생 현상이다. ⑤는 옳지 않다. 토지에 물리적 감가상각이 적용되지 않는 것은 영속성의 파생 현상이다.

32. 토지의 영속성에서 파생되는 현상으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 토지에 대한 물리적 감가상각 이론의 적용 배제 ㄴ. 부동산시장의 국지화와 지역 간 가격 차이의 발생 ㄷ. 재고시장의 형성과 장기 보유에 따른 자본이득의 가능성 ㄹ. 가치보존력에 따른 부동산 관리의 중요성 증대

1. ①ㄱ, ㄴ
2. ②ㄴ, ㄷ
3. ③ㄱ, ㄴ, ㄹ
4. ④ㄱ, ㄷ, ㄹ
5. ⑤ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

ㄱ. 옳다. 영속성으로 토지는 소모ㆍ마멸되지 않으므로 물리적 감가상각 이론이 적용되지 않는다. ㄴ. 옳지 않다. 시장의 국지화와 지역 간 가격 차이는 부동성의 파생 현상이다. ㄷ. 옳다. 영속성으로 부동산은 재고시장을 형성하고, 장기 보유를 통해 소득이득과 자본이득을 함께 기대할 수 있다. ㄹ. 옳다. 영속성은 가치보존력의 근거가 되어 관리의 중요성을 높인다. 따라서 정답은 ㄱ, ㄷ, ㄹ(④)이다.

33. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은 모두 몇 개인가? ㄱ. 부증성으로 인하여 용도 전환을 통한 토지의 공급도 불가능하다. ㄴ. 영속성으로 인하여 토지에는 경제적 감가가 발생할 여지가 없다. ㄷ. 개별성으로 인하여 부동산 상품 간의 완전한 대체가 제약된다. ㄹ. 부동성으로 인하여 토지의 물리적 공급이 불가능하게 된다.

1. ①0개
2. ②1개
3. ③2개
4. ④3개
5. ⑤4개

ㄱ. 옳지 않다. 부증성으로 물리적 공급은 불가능하지만 용도 전환을 통한 경제적 공급은 가능하다. ㄴ. 옳지 않다. 영속성으로 물리적 감가는 발생하지 않으나 경제적ㆍ기능적 요인에 의한 가치 하락은 발생할 수 있다. ㄷ. 옳다. 개별성은 물리적으로 동일한 부동산이 없다는 특성으로 상품 간 완전한 대체를 제약한다. ㄹ. 옳지 않다. 물리적 공급의 불가능은 부증성에서 파생된다. 옳은 것은 ㄷ의 1개이다.

34. 토지의 자연적 특성과 인문적 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?

1. ①부동성과 영속성은 토지의 자연적 특성에 해당한다.
2. ②부증성과 개별성은 토지의 자연적 특성에 해당한다.
3. ③사회적ㆍ경제적 위치의 가변성은 자연적 특성에 해당한다.
4. ④용도의 다양성은 토지의 인문적 특성에 해당한다.
5. ⑤병합ㆍ분할의 가능성은 토지의 인문적 특성에 해당한다.

토지의 자연적 특성에는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성이 있고, 인문적 특성에는 용도의 다양성, 병합ㆍ분할의 가능성, 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치의 가변성이 있다. 따라서 ①, ②, ④, ⑤는 옳고, ③은 옳지 않다. 위치의 가변성은 인문적 특성이다.

35. 토지의 특성과 감정평가 이론의 관계에 관한 설명으로 옳은 것은?

1. ①부동성은 수익환원법에서 장래 수익의 현가화를 정당화하는 근거가 된다.
2. ②영속성은 토지의 재조달원가를 쉽게 구할 수 있게 하는 근거가 된다.
3. ③개별성은 거래사례비교법에서 개별요인 비교가 필요한 근거가 된다.
4. ④부증성은 원가법을 토지 평가의 주된 방법으로 삼게 하는 근거가 된다.
5. ⑤용도의 다양성은 지역분석을 불필요하게 만드는 근거가 되는 특성이다.

①은 옳지 않다. 장래 수익을 현재가치로 환원하는 수익환원법의 근거가 되는 특성은 영속성이다. ②는 옳지 않다. 토지는 부증성으로 생산할 수 없어 재조달원가를 구하기 어렵다. ③은 옳다. 개별성으로 사례와 대상 토지가 같지 않으므로 개별요인의 비교가 필요하다. ④는 옳지 않다. 부증성 때문에 토지에는 원가법 적용이 곤란하다. ⑤는 옳지 않다. 지역분석의 근거는 부동성이며, 용도의 다양성은 최유효이용 판단의 근거가 된다.