부동산학원론 중 투자론(화폐의 시간가치, 위험과 포트폴리오, 현금흐름과 투자분석), 금융론(대출 상환, LTV·DTI·DSR, 저당유동화, 주택연금, 부동산투자회사), 개발·관리·마케팅·신탁, 감정평가론(가격제원칙, 감정평가 3방식과 물건별 방법)을 정리한다. 이 자료는 시험 대비를 위하여 독자적으로 작성한 학습 노트이며 공식 자료가 아니다. 법령과 감정평가 기준에 관한 내용은 2027년 1차 시험일(4월 초 예정)에 시행될 것으로 2026년 10월에 확인한 것을 기준으로 한다.
1. 甲은 1억 원을 연 5%의 복리로 3년간 예치하려고 한다. 3년 후 甲이 받게 될 원리금은? (단, 이자는 매년 말 원금에 가산되며, 주어진 조건에 한함)
일시불의 내가 = 1억 원 × (1 + 0.05)³ = 1억 원 × 1.157625 = 115,762,500원이다. ①은 원리금이 아니라 이자만 구한 값, ②는 일시불의 내가계수 대신 현가계수를 적용한 값, ③은 2년만 복리 계산한 값, ④는 단리(1억 원 × (1 + 0.05 × 3))로 계산한 값이다.
2. 부동산 투자의 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?
④는 옳다. 기대수익률은 투자로부터 기대되는 예상 수입과 예상 지출을 바탕으로 계산하는 사전적 수익률이다. ①은 옳지 않다. 투자 후 현실적으로 달성된 수익률은 실현수익률(사후적 수익률)이다. ②는 옳지 않다. 실현수익률은 사후적 수익률이며, 사전적으로 예상한 것은 기대수익률이다. ③은 옳지 않다. 요구수익률에는 위험에 대한 대가(위험할증률)가 포함되므로 위험이 클수록 높아진다. ⑤는 옳지 않다. 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 투자 수요가 줄어 가격이 하락하고, 그 결과 기대수익률이 다시 상승한다.
3. 다음 부동산의 투자가치는? (단, 주어진 조건에 한함) ○ 보유기간: 5년 ○ 매년 말 2,000만 원의 순영업소득 발생 ○ 5년 말 순매도액: 3억 원 ○ 요구수익률: 연 10% ○ 연 10%, 5년의 연금의 현가계수: 3.79, 일시불의 현가계수: 0.62
투자가치는 요구수익률로 할인한 미래 현금흐름의 현재가치이다. 투자가치 = 2,000만 원 × 3.79 + 30,000만 원 × 0.62 = 7,580만 원 + 18,600만 원 = 26,180만 원이다. ①은 순매도액을 빠뜨린 값, ③은 순영업소득을 할인하지 않고 단순 합산한 값, ④는 순매도액을 할인하지 않은 값, ⑤는 모든 현금흐름을 할인하지 않은 값이다.
4. 위험과 수익의 측정 및 위험의 처리 방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
①은 옳지 않다. 위험조정할인율법은 위험이 클수록 높은 할인율을 적용하므로 미래 현금흐름의 현재가치는 작아진다. ②는 옳다. 위험이 큰 투자안일수록 위험할증률을 더 크게 반영한다. ③은 옳다. 위험조정할인율 = 무위험률 + 위험할증률이다. ④는 옳다. 보수적 예측방법은 수익을 하향 조정(비용은 상향 조정)하여 위험을 반영한다. ⑤는 옳다. 감응도분석(민감도분석)은 임대료, 공실률, 할인율 등 투입 변수의 변화가 순현재가치나 내부수익률에 미치는 영향을 분석한다.
5. 3년 후에 받을 1억 원의 현재가치는? (단, 할인율은 연 8%이며 반기(6개월)마다 복리로 할인하고, 만 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
반기 할인율 = 8% ÷ 2 = 4%, 할인 횟수 = 3년 × 2 = 6회이므로 현재가치 = 1억 원 ÷ (1.04)⁶ ≈ 1억 원 ÷ 1.26532 ≈ 7,903만 원이다. ①은 반기 할인율을 연 8% 그대로 6회 적용한 값, ②는 1억 원에서 8% × 3년을 단순 차감한 값, ④는 연 1회 복리((1.08)³)로 할인한 값, ⑤는 단리(1 + 0.08 × 3)로 할인한 값이다.
6. 평균-분산 지배원리에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 투자자는 위험회피형이며, 주어진 조건에 한함)
①은 옳다. 기대수익률이 같으면 위험(표준편차)이 작은 투자안이 지배적이다. ②는 옳지 않다. 표준편차가 같으면 기대수익률이 높은 투자안이 지배한다. ③은 옳지 않다. 기대수익률과 위험이 함께 큰 투자안과 함께 작은 투자안 사이에는 지배관계가 성립하지 않는다. ④는 옳지 않다. 효율적 전선 위의 투자안들은 서로 지배관계가 없으며, 그 선택은 투자자의 무차별곡선(위험 선호)에 따른다. ⑤는 옳지 않다. 지배원리는 기대수익률과 분산(표준편차)을 함께 고려한다.
7. 甲은 2억 원을 연 6%, 10년 만기, 원리금균등분할상환 조건(매년 말 상환)으로 대출받았다. 매년 상환할 원리금은? (단, 만 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
원리금 = 대출액 × 저당상수 = 2억 원 × 0.06 ÷ [1 − (1.06)⁻¹⁰] ≈ 2억 원 × 0.13587 ≈ 2,717만 원이다. ①은 1회차 이자(2억 원 × 6%)만 구한 값, ②는 저당상수 대신 감채기금계수(≈ 0.07587)를 곱한 값, ③은 이자를 무시하고 원금을 10등분한 값, ⑤는 원금균등분할상환의 1회차 원리금(2,000만 원 + 1,200만 원)이다.
8. 투자자의 위험에 대한 태도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 가로축은 표준편차, 세로축은 기대수익률이며, 주어진 조건에 한함)
②는 옳지 않다. 위험중립형 투자자는 위험을 고려하지 않으므로 무차별곡선이 가로축(표준편차)과 평행한 수평선의 형태이다. ①은 옳다. 같은 기대수익률이면 위험이 작은 쪽을 택한다. ③은 옳다. 위험이 커질수록 더 높은 기대수익률을 요구하므로 무차별곡선은 우상향한다. ④는 옳다. 위험회피 정도가 클수록 위험 1단위 증가에 요구하는 추가 수익률이 커서 기울기가 가파르다. ⑤는 옳다. 위험중립형은 위험을 고려하지 않고 기대수익률만으로 판단한다.
9. 甲은 1억 원을 연 6%(월 복리), 20년 만기, 원리금균등분할상환 조건(매월 말 상환)으로 대출받았다. 매월 상환할 원리금은? (단, 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
월 이자율 = 6% ÷ 12 = 0.5%, 상환 횟수 = 20년 × 12 = 240회이므로 월 원리금 = 1억 원 × 0.005 ÷ [1 − (1.005)⁻²⁴⁰] ≈ 716,431원이다. ①은 이자를 무시하고 원금을 240등분한 값, ②는 첫 달 이자만 구한 값, ④는 연 단위 저당상수(연 6%, 20년)로 구한 연 원리금을 12로 나눈 값, ⑤는 원금균등분할상환의 첫 달 원리금이다.
10. 체계적 위험과 비체계적 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?
②는 옳다. 비체계적 위험은 개별 자산의 고유 요인(임차인 부도, 건물 하자 등)에서 생기며 분산투자로 줄일 수 있다. ①은 옳지 않다. 분산투자로 제거할 수 있는 것은 비체계적 위험이다. ③은 옳지 않다. 경기변동, 인플레이션, 이자율 변동은 시장 전체에 영향을 주는 체계적 위험이다. ④는 옳지 않다. 자산 수를 늘리면 비체계적 위험이 줄어 총위험은 감소한다. ⑤는 옳지 않다. 체계적 위험은 시장 전체의 요인에서 발생한다.
11. 명목이자율이 연 12%이고 이자가 매월 복리로 계산되는 예금의 실효연이율은? (단, 소수점 셋째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
실효연이율 = (1 + 0.12 ÷ 12)¹² − 1 = (1.01)¹² − 1 ≈ 12.68%이다. ①은 월 이자율을 연이율로 착각한 값, ②는 명목이자율을 그대로 쓴 값, ③은 반기 복리((1.06)² − 1), ④는 분기 복리((1.03)⁴ − 1)로 계산한 값이다. 복리 횟수가 많을수록 실효연이율은 커진다.
12. 포트폴리오 이론에서 상관계수와 분산투자 효과에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 공매도는 없으며, 주어진 조건에 한함)
④는 옳지 않다. 상관계수가 +1일 때에만 포트폴리오 표준편차가 개별 표준편차의 가중평균과 같고, 상관계수가 0이면 그보다 작아진다. ①은 옳다. 상관계수 +1이면 위험 감소 효과가 없다. ②는 옳다. 상관계수가 낮을수록 분산효과가 커진다. ③은 옳다. 완전 부(-)의 상관관계에서는 투자비중을 조정하여 무위험 포트폴리오를 만들 수 있다. ⑤는 옳다. 기대수익률은 상관계수와 관계없이 가중평균이다.
13. 甲은 매년 말 2,000만 원씩 4년간 연 5%의 복리로 적립하려고 한다. 4년 말 적립금의 미래가치는? (단, 만 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
연금의 내가 = 2,000만 원 × [(1.05)⁴ − 1] ÷ 0.05 = 2,000만 원 × 4.310125 ≈ 8,620만 원이다. ①은 적립 기간을 3년으로 계산한 값, ②는 연금의 현가계수(≈ 3.54595)를 적용한 값, ③은 이자를 무시한 단순 합계, ④는 단리로 계산한 값이다.
14. 효율적 전선과 최적 포트폴리오에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 투자자는 위험회피형이며, 주어진 조건에 한함)
③은 옳다. 효율적 전선은 동일한 위험에서 최고의 기대수익률(또는 동일한 기대수익률에서 최소의 위험)을 주는 포트폴리오의 집합이다. ①은 옳지 않다. 위험이 커질수록 기대수익률도 커지므로 우상향한다. ②는 옳지 않다. 최적 포트폴리오는 효율적 전선과 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정된다. ④는 옳지 않다. 위험회피 정도가 큰 투자자는 위험이 낮은 아래쪽 포트폴리오를 고른다. ⑤는 옳지 않다. 효율적 전선 위의 포트폴리오가 그 아래의 포트폴리오를 지배한다.
15. 甲은 3억 원을 연 5%, 20년 만기, 원리금균등분할상환 조건(매년 말 상환)으로 대출받았다. 10년간 상환한 직후의 미상환 대출잔액(잔금)은? (단, 만 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
잔금 = 대출액 × 잔금비율 = 3억 원 × (연 5%, 잔존 10년 연금의 현가계수 ÷ 연 5%, 20년 연금의 현가계수) ≈ 3억 원 × (7.72173 ÷ 12.46221) ≈ 18,588만 원이다. ①은 10년간 낸 원리금 전액(연 약 2,407만 원 × 10)을 원금 상환으로 본 값, ②는 잔금이 아니라 그동안 상환한 원금, ③은 원금균등분할상환처럼 원금의 절반이 남는다고 본 값, ⑤는 남은 10회 원리금을 할인하지 않고 합한 값이다.
16. 화폐의 시간가치 계수 사이의 관계에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 이자율과 기간은 같으며, 주어진 조건에 한함)
⑤는 옳지 않다. 연금의 내가계수 = 연금의 현가계수 × 일시불의 내가계수이다(현가를 n기 후 가치로 옮기려면 (1 + r)ⁿ을 곱한다). ①은 옳다. (1 + r)ⁿ과 1/(1 + r)ⁿ의 관계이다. ②는 옳다. 감채기금계수 = r/[(1 + r)ⁿ − 1]은 연금의 내가계수의 역수이다. ③은 옳다. 저당상수 = r/[1 − (1 + r)⁻ⁿ]은 연금의 현가계수의 역수이다. ④는 옳다. 저당상수 = 감채기금계수 + r이다.
17. 5년 후 1억 원을 마련하기 위하여 매년 말 일정액을 연 6%의 복리로 적립하려고 한다. 매년 말 적립할 금액은? (단, 연 6%, 5년의 연금의 내가계수는 5.637, 일시불의 현가계수는 0.7473이며, 만 원 미만은 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
적립액 = 1억 원 × 감채기금계수 = 1억 원 ÷ 연금의 내가계수 = 1억 원 ÷ 5.637 ≈ 1,774만 원이다. ①은 1억 원의 현재가치(× 0.7473)를 5등분한 값, ②는 매년 초 적립(연금의 내가계수 × 1.06)으로 계산한 값, ④는 이자를 무시하고 5등분한 값, ⑤는 감채기금계수에 이자율을 더한 저당상수를 적용한 값이다.
18. 화폐의 시간가치 계수의 활용에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
①은 옳다. 감채기금계수는 미래의 목표액을 만들기 위해 매기 적립할 금액을 구하는 계수이다. ②는 옳지 않다. 매기 원리금은 대출액에 저당상수를 곱하여 구한다. ③은 옳지 않다. 일시금의 현재가치는 일시불의 현가계수를 곱하여 구한다. ④는 옳지 않다. 매년 일정액의 현재가치는 연금의 현가계수를 곱하여 구한다. ⑤는 옳지 않다. 일시불의 현가계수 1/(1 + r)ⁿ은 이자율이 높을수록, 기간이 길수록 작아진다.
19. 연 5%, 10년의 저당상수가 0.1295일 때, 같은 이자율과 기간의 감채기금계수는? (단, 소수점 다섯째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함)
저당상수 = 감채기금계수 + 이자율이므로 감채기금계수 = 0.1295 − 0.05 = 0.0795이다. ②는 저당상수를 그대로 쓴 값, ③은 이자율을 빼지 않고 더한 값, ④는 저당상수의 역수(연금의 현가계수), ⑤는 감채기금계수의 역수(연금의 내가계수)이다.
20. 화폐의 시간가치 계수에 관한 다음 설명에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? (단, 이자율과 기간은 같음) ○ ( ㄱ )은(는) 연금의 현가계수의 역수이다. ○ ( ㄴ )은(는) 연금의 내가계수의 역수이다.
①이 옳다. 저당상수 r/[1 − (1 + r)⁻ⁿ]은 연금의 현가계수의 역수이고, 감채기금계수 r/[(1 + r)ⁿ − 1]은 연금의 내가계수의 역수이다. ②는 두 계수를 서로 바꾼 것이다. ③과 ⑤의 일시불의 현가계수·내가계수는 서로 역수 관계일 뿐 연금계수의 역수가 아니다. ④의 일시불의 내가계수는 일시불의 현가계수의 역수이다.
21. 매년 말 1,000만 원씩 3년간 받는 임대료 수입의 현재가치는? (단, 할인율은 연 10%이며, 만 원 미만은 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
연금의 현가 = 1,000만 원 × (1/1.1 + 1/1.1² + 1/1.1³) ≈ 909.09만 + 826.45만 + 751.31만 ≈ 2,487만 원이다. ②는 단리(1 + 0.1t)로 할인한 값, ③은 매년 초 수령(× 1.1)으로 본 값, ④는 할인하지 않은 합계, ⑤는 현재가치가 아닌 연금의 내가이다.
22. 부동산 투자분석기법 중 할인현금흐름분석법에 해당하는 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 순현재가치법 ㄴ. 내부수익률법 ㄷ. 수익성지수법 ㄹ. 단순회수기간법
ㄱ, ㄴ, ㄷ은 미래 현금흐름을 할인하여 현재가치로 환산하는 할인현금흐름분석법이다. ㄹ. 단순회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 비할인기법이다.
23. 다음 부동산 투자안의 기대수익률은? (단, 소수점 둘째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함) ○ 호황일 확률은 30%, 이때 수익률은 20% ○ 정상일 확률은 50%, 이때 수익률은 10% ○ 불황일 확률은 20%, 이때 수익률은 -5%
기대수익률 = 0.3 × 20% + 0.5 × 10% + 0.2 × (−5%) = 6% + 5% − 1% = 10.0%이다. ①은 호황과 불황의 확률을 바꾸어 적용한 값, ②는 확률을 무시한 단순평균, ④는 불황의 수익률을 빠뜨린 값, ⑤는 불황 수익률의 부호를 +로 처리한 값이다.
24. 다음 중 화폐의 시간가치를 고려하는 투자분석기법은 모두 몇 개인가? ○ 순현재가치법 ○ 내부수익률법 ○ 수익성지수법 ○ 할인회수기간법 ○ 단순회수기간법 ○ 회계적 수익률법 ○ 총소득승수법
화폐의 시간가치를 고려하는 것은 순현재가치법, 내부수익률법, 수익성지수법, 할인회수기간법의 4개이다. 단순회수기간법, 회계적 수익률법, 총소득승수법(어림셈법)은 현금흐름을 할인하지 않는다.
25. 부동산 투자안 A의 상황별 수익률이 다음과 같을 때, A의 수익률의 표준편차는? (단, 소수점 셋째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함) ○ 상황 1, 2, 3이 발생할 확률이 각각 25%, 50%, 25% ○ 상황 1, 2, 3에서의 수익률이 각각 16%, 8%, 0%
기대수익률 = 0.25 × 16 + 0.5 × 8 + 0.25 × 0 = 8%. 분산 = 0.25 × (16 − 8)² + 0.5 × (8 − 8)² + 0.25 × (0 − 8)² = 32, 표준편차 = √32 ≈ 5.66%이다. ①은 편차 절댓값의 확률가중평균, ③은 확률 대신 단순평균으로 분산을 구한 값의 제곱근, ④는 확률을 곱하지 않고 편차 제곱을 합한 값의 제곱근, ⑤는 제곱근을 취하지 않은 분산이다.
26. 자산 A, B, C의 기대수익률과 표준편차가 다음과 같을 때, 변동계수가 가장 작은 자산의 변동계수는? (단, 소수점 셋째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함) ○ A: 기대수익률 8%, 표준편차 4% ○ B: 기대수익률 12%, 표준편차 9% ○ C: 기대수익률 15%, 표준편차 6%
변동계수 = 표준편차 ÷ 기대수익률이므로 A = 4/8 = 0.50, B = 9/12 = 0.75, C = 6/15 = 0.40이고 가장 작은 값은 C의 0.40이다. ②는 표준편차가 가장 작은 A의 값, ③은 변동계수가 가장 큰 B의 값, ④와 ⑤는 기대수익률을 표준편차로 나눈(역수) B, C의 값이다.
27. 부동산 투자의 영업현금흐름 계산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
③은 옳지 않다. 감가상각비는 현금유출이 없는 비용이고 부채서비스액은 금융 조달에 따른 지출이므로 둘 다 영업경비에 포함되지 않는다. ①은 옳다. 유효총소득 = 가능총소득 − 공실 및 대손충당금 + 기타소득이다. ②는 옳다. 순영업소득 = 유효총소득 − 영업경비이다. ④는 옳다. 세전현금흐름 = 순영업소득 − 부채서비스액이다. ⑤는 옳다. 세후현금흐름 = 세전현금흐름 − 영업소득세이다.
28. 총투자액 중 A에 30%, B에 70%를 투자하여 포트폴리오를 구성하였다. A의 기대수익률이 12%, B의 기대수익률이 6%일 때 포트폴리오의 기대수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)
포트폴리오 기대수익률 = 0.3 × 12% + 0.7 × 6% = 3.6% + 4.2% = 7.8%이다. ①은 A의 가중수익률만 구한 값, ③은 투자비중을 무시한 단순평균, ④는 투자비중을 바꾸어 적용한 값, ⑤는 두 기대수익률의 단순 합이다.
29. 순현재가치법과 내부수익률법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
②는 옳지 않다. 내부수익률은 투자안의 현금흐름만으로 구하며 요구수익률과 관계없이 계산된다. 요구수익률은 내부수익률과 비교하여 채택 여부를 판단할 때 쓰인다. ①은 옳다. 순현재가치법은 요구수익률(자본비용)로 재투자한다고 가정한다. ③은 옳다. 투자안 A와 B를 결합한 순현재가치는 각 순현재가치의 합과 같다. ④는 옳다. 내부수익률은 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 같게 하는 할인율이다. ⑤는 옳다. 내부수익률법의 재투자 가정은 내부수익률이다.
30. 자산 X와 Y에 각각 50%씩 투자한 포트폴리오의 표준편차는? (단, X의 표준편차는 10%, Y의 표준편차는 20%, X와 Y 수익률의 상관계수는 0.2이며, 소수점 셋째 자리에서 반올림하고, 주어진 조건에 한함)
분산 = 0.5² × 10² + 0.5² × 20² + 2 × 0.5 × 0.5 × 0.2 × 10 × 20 = 25 + 100 + 20 = 145, 표준편차 = √145 ≈ 12.04%이다. ①은 공분산 항의 부호를 −로 처리한 값, ②는 공분산 항을 빠뜨린(상관계수 0으로 본) 값, ③은 공분산 항의 계수 2를 빠뜨린 값, ⑤는 표준편차를 단순 가중평균한 값(상관계수가 1인 경우)이다.
31. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
④는 옳다. 회계적 수익률(평균이익률)법은 회계상 순이익을 투자액으로 나누어 구하므로 현금흐름 기준이 아니다. ①은 옳지 않다. 단순회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다. ②는 옳지 않다. 수익성지수가 1보다 작으면 현금유입의 현가가 투자액보다 작으므로 순현재가치는 0보다 작다. ③은 옳지 않다. 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 무시한다는 한계가 있다. ⑤는 옳지 않다. 할인현금흐름분석법은 현금흐름의 발생 시점을 반영하여 할인한다.
32. 다음 조건에서 부동산의 1년간 기대수익률(총수익률)은? (단, 소수점 셋째 자리에서 반올림하며, 주어진 조건에 한함) ○ 매입가격은 5억 원 ○ 1년간 순영업소득: 3,000만 원 ○ 1년 후 예상 매각가격: 5억 2,000만 원, 매도경비: 1,000만 원
기대수익률 = (순영업소득 + 매각차익 − 매도경비) ÷ 매입가격 = (3,000만 + 2,000만 − 1,000만) ÷ 5억 = 8.00%이다. ①은 자본수익률(매도경비 차감 후)만 구한 값, ②는 매각차익을 빠뜨리고 매도경비를 소득에서 뺀 값, ③은 소득수익률만 구한 값, ④는 분모에 매각가격을 쓴 값이다.
33. 부동산 투자의 비율분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
⑤는 옳지 않다. 대부비율 60%이면 부채 60, 지분 40이므로 부채비율 = 60 ÷ 40 = 150%이다(40%는 지분비율). ①은 옳다. 부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액이므로 1 미만이면 원리금을 순영업소득으로 충당하지 못한다. ②는 옳다. 대부비율이 높을수록 레버리지가 커져 재무위험이 커진다. ③은 옳다. 채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액) ÷ 유효총소득이다. ④는 옳다. 대부비율(LTV) = 대출금액 ÷ 부동산 가치이며 융자비율 또는 저당비율이라고도 한다.
34. 다음 부동산의 투자가치는? (단, 투자가치는 순영업소득을 요구수익률로 환원하여 구하고, 만 원 미만은 반올림하며, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총소득: 6,000만 원 ○ 공실률: 가능총소득의 10% ○ 영업경비: 900만 원 ○ 투자자의 요구수익률은 연 9%, 기대수익률은 연 10%
순영업소득 = 6,000만 원 × (1 − 0.1) − 900만 원 = 4,500만 원, 투자가치 = 4,500만 원 ÷ 0.09 = 50,000만 원이다. ①은 요구수익률 대신 기대수익률로 환원한 값, ③은 공실을 차감하지 않은 값, ④는 영업경비를 차감하지 않은 값, ⑤는 가능총소득을 그대로 환원한 값이다. 투자가치는 투자자의 요구수익률로 평가한다.
35. 지렛대 효과(레버리지 효과)에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 부동산 가치 변동과 세금은 없으며, 주어진 조건에 한함)
①은 옳다. 총자본수익률 > 저당수익률(대출금리)이면 차입할수록 지분수익률이 커지는 정(+)의 레버리지가 발생한다. ②는 옳지 않다. 부(-)의 레버리지에서는 부채비율을 높일수록 지분수익률이 하락한다. ③은 옳지 않다. 중립적 레버리지에서는 부채비율이 변해도 지분수익률이 변하지 않는다. ④는 옳지 않다. 대출금리가 총자본수익률보다 높으면 부(-)의 레버리지이다. ⑤는 옳지 않다. 차입을 늘리면 고정적인 원리금 부담으로 재무위험(금융위험)은 커진다.
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